Velik pad prometa nekretnina - istina ili mit?
U javnosti je velika tema, a svi naši mediji to prenose kao nespornu činjenicu, da je hrvatsko tržište nekretnina pred slomom, ili barem velikom korekcijom, jer ‘već vidimo ogroman pad prometa nekretnina’.
Temelji se to na izvještaju Porezne uprave za prvih devet mjeseci ove godine, u usporedbi s izvještajem za prvih devet mjeseci prošle godine.
Zaista, tako gledano, pad je čitavih 13%.
Međutim, ako usporedimo sve tipove nekretnina, pad je svuda, i to u prosjeku baš 13%. Tako je pala prodaja grobnih mjesta čak 23%, poljoprivrednih zemljišta 11% i tako dalje. Je li moguće da je pad tržišta takav da ljudi manje umiru i da ljudi istovremeno kupuju toliko manje poljoprivrednog zemljišta?
Pogledajmo najprije tablicu:
Porezna uprava navodi da su podaci preliminarni, pa očito mnoge transakcije nisu obrađene. Ali uvid u vremena objave podataka za ovu godinu (9. listopada) i prošlu (7. listopada) indiciraju da bi razlika trebala biti slična, pa neki analitičari to navode kao ‘dokaz’ da su podaci potpuno usporedivi.
Ali, pogledamo li meta-podatke xls tablice koja je u prošlogodišnjoj objavi, možemo vidjeti da je ona zadnji put mijenjana 22.10.2024., dakle xls tablica je u objavi od 7.10.2024. naknadno zamijenjena! (Da, kao analitičar ponekad morate zalaziti jako u dubinu da biste našli anomalije, strukturu ili objašenja, i biti kreativni). Dakle, podaci nisu usporedivi.
Netko bi možda mogao prigovoriti da se radi ‘o samo 13 dana razlike’, što bi moglo biti oko 4% razlike u broju transakcija. Međutim, jedino ispravno je zaključiit da ne znamo. Pogledajte još jednom gornju tablicu i promislite je li moguće da u stvarnosti odjednom padne broj transakcijama svim tim vrstama nekretnina?
Ovome treba dodati i druge elemente zbrke, primjerice rad našeg uglednod instituta (koji nekritički, bez provjere) prenose svi mediji koji kaže, primjerice:
”Smanjenje broja izdanih građevinskih dozvola u prvih sedam mjeseci ove godine ukazuje na očekivani nastavak usporavanja tržišta nekretnina i u narednoj godini.”
A u stvari broj svih dozvola jest pao, za cijelih 0,2% (!), ali je broj dozvola za stanove (jedini relevantan u dotičnoj analizi) porastao.
Slično, tvrdi se da su cijene novih stanova u Zagrebu prošle godine porasle za 24%, iako su porasle za 4,5%, o tome možete pročitati ovdje.
Teško je razumjeti radi li se u ovakvim stvarima o neznanju, velikoj šlampavosti ili želji za manipulacijom.